Stadtvision gegen Privatisierung

Über den Kampf um das Berlin-Kreuzberger „Dragonerareal“ als Versuch, der neoliberalen Inwertsetzung zu entgehen, ohne sich in eine radikale Nische linker Freiräume zurückzuziehen.

Ein ehemaliges Kasernengelände mitten in Berlin, seit knapp einem Jahrhundert als Gewerbegebiet an eine Vielzahl kleiner Handwerksbetriebe vermietet, wird im Jahr 2009 von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) übernommen. Seitdem arbeitet die BImA daran, das Gelände zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen – egal an wen. Leerstehende Flächen und Gebäude werden seitdem nicht mehr vermietet. An der Bausubstanz wird nur das Nötigste getan.

Zuerst wollte sich die Hamburger ABR German Real Estate AG dieses „Filetstück“ sichern und bot 21 Millionen Euro, um kurz darauf vom Gebot zurückzutreten. Zwei Jahre später, im Jahr 2014, legte eine eigens für den Aufkauf, die Luxusbebauung und den profitmaximierenden Verkauf des Geländes gegründete Kapitalgesellschaft noch einmal die Hälfte drauf. Die Dragonerhöfe GmbH, mehrheitlich im Besitz eines global agierenden Immobilieninvestors namens EPG Global Property Investment, bot 36 Millionen Euro. Der Berliner Investor Arne Piepgras, der dafür bekannt ist, Kunst und alternative Subkultur für die Vermarktung von Luxus-Immobilienprojekten zu instrumentalisieren, hatte den Deal als Strohmann vor Ort eingefädelt.

Der Kreuzberger Bergmannkiez, in dessen Nähe das Gelände liegt, gehört inzwischen zu den begehrtesten und teuersten Gegenden Berlins. Der Investor hat diese Marktentwicklung aufmerksam verfolgt und rechnet sich hohe Gewinne aus. Bezahlbarer Wohn- und Arbeitsraum für einkommensarme Menschen, von Verdrängung massenhaft bedroht oder betroffen, ist so nicht machbar. Auch die lästigen Autoschrauber*innen, der lärmende Club und die meisten anderen noch bestehenden Betriebe würden weichen müssen.

Im März 2015 winkte der Bundestag den Verkauf mit den Stimmen der großen Koalition anstandslos durch. Auf Betreiben des Landes Berlin sperrte sich aber der Bundesrat und nahm in der Finanzausschuss-Sitzung im September 2015 sein Vetorecht wahr. Angesichts explodierender Mieten und des eklatanten Mangels an bezahlbarem Wohnraum sowie auf politischen Druck zahlreicher Initiativen hatte der Berliner Senat inzwischen das Gelände für seine Wohnungsbau-Agenda entdeckt. Er wollte das Areal zur Hälfte des gebotenen Preises selbst kaufen. Um zusätzlichen Druck aufzubauen, erklärte er das Areal und die umliegenden Straßenzüge im Eilverfahren zum Sanierungsgebiet. Doch bis heute weigert sich das Bundesfinanzministerium, dem die Behörde BImA unterstellt ist, den Verkauf rückabzuwickeln.

Neoliberales Lehrstück im Kiez

Was klingt wie eine Story aus einem neoliberalen Investor*innenroman, ist die jüngste Geschichte des so genannten Dragonerareals in Berlin, ein versteckt liegendes Gelände zwischen dem gentrifizierten Kreuzberger Bergmannkiez und den Luxusbauten am neuen Gleisdreieckpark. Wer verstehen will, wie neoliberale Stadtentwicklung funktioniert, hat hier ein Lehrbeispiel vor sich.

Die Eigentümerin und Verwalterin des Dragonerareals, die BImA, wurde im Jahr 2004, auf dem Höhepunkt der rot-grünen Reformen gegründet. Ihr gesetzlich festgelegter Zweck besteht darin, öffentliche Liegenschaften so teuer wie möglich zu vermieten oder zu verkaufen. Die BImA kann und darf gar nicht anders als betriebswirtschaftlich „effizient“ und gewinnmaximierend handeln, zumal die an den Bundeshaushalt abzuführenden Gewinne auf Jahre festgeschrieben sind. Hier wurde eine politische Entscheidung – die Privatisierung öffentlichen Eigentums – in ein bürokratisches Verfahren überführt und als Sachzwang abgesichert.

So überrascht es kaum, dass die Behörde 96 Prozent ihrer Wohnungen und Liegenschaften an Private verkauft. Formell ist die BImA dem Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble unterstellt, der die „schwarze Null“ zum Dogma erklärt hat. Für 36 Millionen Euro setzt er sich nicht nur über die Interessen der Stadt Berlin, sondern auch über parlamentarische Regeln hinweg. Mit der im Jahr 2009 beschlossenen und seit 2011 schrittweise greifenden „Schuldenbremse“ wirkt hier eine weitere, als institutioneller Zwang getarnte politische Entscheidung.

Das Land Berlin, das heute als politische Gegenspielerin Schäubles auftritt, war wiederum im Jahr 2001 selbst Vorreiterin einer solchen verwertungsgetriebenen Liegenschaftspolitik. Jahrelang wurden Grundstücke und landeseigene Wohnungen verscherbelt, die Verwaltung auf Effizienz getrimmt und öffentliche Leistungen gekürzt, um Schulden abzubauen und die Folgen des Berliner Bankenskandals zu schultern. Gleichzeitig hat der Senat die „Aufwertung“ von Innenstadtvierteln mit stadtpolitischem Fortschritt gleichgesetzt und das Versagen des Berliner Wohnungsmarktes verschlafen. Noch im Wahlkampf 2011 hat der SPD-Bürgermeister Wowereit steigende Mieten als „positives Zeichen“ für die Stadt propagiert.

Während der Senat sich durch den massiven Verkauf öffentlicher Wohnungen und Grundstücke und durch die rapide sinkende Zahl an Sozialwohnungen selbst politisch handlungsunfähig gemacht hat, beißt er dank der beschriebenen institutionellen Absicherungen bei den Bundesliegenschaften auf Granit. Der Staat muss beim Staat als Bittsteller auftreten, um öffentliche Interessen wahrzunehmen – und scheitert an den selbst geschaffenen Zwängen. Am Dragonerareal wird unmittelbar nachvollziehbar, wie Austeritätspolitik demokratischen und sozialen Zielen entgegensteht.

Seit Jahren bildet sich, auch infolge der Weltwirtschaftskrise von 2008, eine Spekulationsblase auf dem Berliner Immobilienmarkt. Ein Überschuss an Kapital sucht sichere Anlagen, und findet sie in Immobilienprojekten, die durch Aufkauf, Luxussanierung oder -neubau sowie hochpreisigen Verkauf schnelle und sichere Gewinne versprechen. Während sich ein öffentlicher sozialer Wohnungsbau an Baukosten und Höchstmieten orientieren muss, kann ein international agierender, auf profitable Immobiliengeschäfte spezialisierter Investor ganz andere Grundstückspreise zahlen.

Die hohen Preise wiederum können vor allem deswegen realisiert werden, weil mit der „lebendigen, authentischen und bunten“ Urbanität der gewachsenen Innenstadtviertel und der „Kreativität“ ihrer Bewohner*innen geworben werden kann. Im Falle des Dragonerareals sollten ein „Kulturcampus“ mit Ateliers, Galerien und ein pompöses George-Grosz-Museum die auf Kunst und Kreativität fixierten Entscheider*innen locken. Als die Dragonerhöfe GmbH dann von der BImA den Zuschlag erhalten hatte, war davon plötzlich keine Rede mehr. Und als der Senat dann drohte, den Verkauf zu blockieren, hängte der Investor wieder seine Fahne in den Wind und versprach selbst eine sozialverträgliche Entwicklung des Geländes. Wie das bei einem Grundstückspreis von 36 Millionen Euro verwirklicht werden soll, bleibt sein Geheimnis.

Der Kampf für eine Stadt von Unten

Eine der Initiativen, die seit mehr als zwei Jahren anhand des sogenannten Dragonerareals Stadtpolitik diskutier- und verhandelbar macht, ist Stadt von Unten. Sie trat mit dem Ziel an, in einem Modellprojekt „Selbstverwaltet und Kommunal“ Möglichkeiten einer alternativen Stadtentwicklung sichtbar zu machen. Dieses Modell soll weder linke „Freiräume“ als radikale Nischen oder als Inseln glückseliger Sozialkapitaleigner produzieren noch undemokratische und unter aktuellen Bedingungen auch unbezahlbare kommunale Wohnsiedlungen.

Stadt von Unten verstand sich von Anfang an als Teil einer stadtpolitischen Bewegung, die schon zahlreiche Erfahrungen mit dem Aufreiben von Protesten im neoliberalen Mehr-Ebenen-Spiel machen musste, die immer wieder als urban-authentische Kulisse oder als Teil einer „kreativen Stadt“ eingehegt werden sollte und zugleich als radikale Freiraum-Fetischist*innen marginalisiert und der eine prinzipielle Verweigerungs- und NIMBY (Not In My Backyard)-Haltung vorgeworfen wurde.

Auf diese Situation reagierte Stadt von Unten mit ihrem Modellvorschlag und den 100%-Forderungen als Eckpunkte einer Modellentwicklung: 100 % bezahlbar in Wohnen und Gewerbe; 100 % Bestandssicherung; 100 % Mieten – keine Eigentumsumwandlung; 100% langfristig abgesichert; 100% öffentlich und 100% Teilhabe an einer Planung von unten.

Um diese Forderungen durchzusetzen, verfolgt Stadt von Unten bewusst verschiedene Ansätze: Mittels öffentlichkeitswirksamen Aktionen, Nachbarschaftsversammlungen, Demonstrationen und Pressearbeit interveniert Stadt von Unten in die öffentliche Diskussion und übt direkt politischen Druck auf die Entscheider*innen aus. Mit verschiedenen Formen der Aneignung des Geländes, von regelmäßigen Treffen und Spaziergängen auf dem Gelände über das Anlegen eines Nachbarschaftsgartens bis hin zu „Markierungen“ und temporären Besetzungen wird das Areal als öffentlicher Raum reklamiert und ins Bewusstsein insbesondere der Nachbar*innen gerufen. Und schließlich hat, mit einer Ausstellung von Vorbildern einer alternativen Stadtentwicklung und von studentischen Entwürfen für eine Bebauung des Areals, die kollektive Erarbeitung planerischer, organisatorischer und architektonischer Eckpunkte für eine nicht an Verwertungsinteressen orientierte Zukunft des Geländes von unten begonnen.

Dieser Prozess soll Perspektiven für eine ganz andere Art der Stadtentwicklung aufzeigen – Perspektiven, die sich nicht nur auf das konkrete Dragonerareal beziehen, sondern darüber hinaus wirken. So kann es gelingen, aus einer zu großen Teilen reaktiven Politik der stadtpolitischen Bewegungen, in eine aktive, gestaltende überzugehen.

Breite Organisierung, heterogene Ansätze

Stadt von Unten ist Teil einer vielfältigen und wachsenden Organisierung, die das Dragonerareal als öffentlichen Raum und für eine Stadtentwicklung nach den Bedürfnissen der Bewohner*innen reklamiert. Dazu gehören die Stadtteilinitiativen Wem gehört Kreuzberg und Kreuzberger Horn, die im Anschluss an eine Stadtteilversammlung gegründete Nachbarschaftsinitiative Dragopolis, der Verein Upstall als Zusammenschluss von Planer*innen und Architekt*innen, die Initiative für einen Gedenk- und Geschichtsort auf dem Areal, und vor allem die noch vorhandenen Mieter*innen auf dem Gelände – größtenteils kleine Handwerks- und Kulturbetriebe, die untereinander und mit den genannten Initiativen in regelmäßigem Austausch stehen.

Diese Vielfalt der Organisierung und der politischen Ansätze hat wesentlich zu den Erfolgen beigetragen, die Stadt von Unten gemeinsam mit den anderen Initiativen und durch die Zusammenarbeit mit weiteren stadtpolitischen Gruppen und Kämpfen erreicht hat. Die Strategie der Dragonerhöfe GmbH, Künstler*innen als Feigenblatt für die eigenen Profitinteressen zu instrumentalisieren, konnte so durchkreuzt werden: Ein Offener Brief an den Berufsverband der bildenden Künstler*innen (bbk) und an das Künstler*innen-Netzwerk Haben und Brauchen hat diese Position klar ausgedrückt. Das Streetart-Netzwerk Reclaim your City setzte einen künstlerischen Kontrapunkt und nutze das Gelände im Winter 2014 für ihre jährliche, unangemeldete Ausstellung. Und in einer gemeinsamen Demonstration mit der Stadtteilinitiative Hände Weg vom Wedding konnten Praktiken der kulturellen Gentrifizierung am Beispiel des Stadtbads Wedding vorgeführt werden. Durch diese und viele andere Zusammenarbeiten konnte eine breite Koalition gegen die neoliberale Inwertsetzung des Dragonerareals hergestellt werden, die auch öffentlich wahrgenommen wird.

Diese Vielfalt, das Nebeneinander von Radikalität und Anschlussfähigkeit hat dazu beigetragen, dass Stadt von Unten politisch schwer zu greifen ist und bisher nicht in die bekannten Ecken der „Verweigerer“, der Freiraum-„Chaotinnen“ der „lebhaften Kreuzberger Stadtteilkultur“ oder auch der „konstruktiven“ (aber harmlosen) Zivilgesellschaft gestellt werden konnte. Die konstante Mobilisierung und Intervention der vergangenen zwei Jahre hat Sand in das Verkaufsgetriebe gestreut und die Privatisierung des Areals – zumindest vorläufig – gestoppt. Ohne die Initiativen und ihre Aktionen wäre das Dragonerareal kaum zum stadtweiten Gesprächsthema geworden. Der politische Druck von unten hat den Berliner Senat zu einer konfrontativen Haltung gegenüber dem Bund gezwungen, deren jüngster Ausdruck die Ausrufung des Areals als Sanierungsgebiets ist.

Am 5. Juli 2016 hat der Senat schließlich das Dragonerareal und die umliegenden Straßenzüge zum Sanierungsgebiet erklärt. In den kommenden zehn Jahren will das Land Berlin 38 Millionen Euro in die Sanierung und in den Bau von sozialer Infrastruktur investieren. 400 bis 500 Wohnungen sollen auf dem Areal entstehen, „mindestens“ die Hälfte davon „bezahlbar“. Dafür sollen weitere knapp 15 Millionen Euro Wohnungsbauförderung zur Verfügung stehen. Das Instrument des Sanierungsgebiets schreibt außerdem bestimmte Beteiligungsrechte, eine Wertabschöpfung von den Eigentümer*innen gemessen an den Wertsteigerungen der Grundstücke sowie ein Vorkaufsrecht des Landes Berlin fest.

Stadt von Unten hat durch kritische Präsenz, öffentliche Statements und die Organisierung breit getragener Forderungen aktiv in die vom August 2015 bis zum Mai 2016 laufende vorbereitende Untersuchung zum Sanierungsgebiet eingegriffen. Dieser politische Druck war entscheidend, den Senat zumindest von seiner ursprünglichen Position einer Bebauung mit maximal einem Drittel Sozialwohnungen abzubringen.

Vom Protest zur Stadtvision?

Diese Erfolge sind jedoch allenfalls kleine Schritte. Zu einer ganz anderen, jenseits der Grundsätze neoliberaler Inwertsetzungslogik verlaufenden Stadtentwicklung auf dem Dragonerareal ist es ein weiter Weg. Der Kaufvertrag zwischen BImA und Dragonerhöfe GmbH ist nach wie vor gültig. Das Bundesfinanzministerium setzt offenbar den geplanten Verkauf von rund 4.500 BImA-Wohnungen an das Land Berlin als Druckmittel ein, um den Verkauf des Geländes doch noch durchzusetzen. Umgekehrt hat sich das Land Berlin nicht gerade als geschickter Verhandlungspartner ausgezeichnet. Die Privatisierung ist trotz Sanierungsgebiet also nicht vom Tisch.

Nicht nur deshalb ist ein Sanierungsgebiet auf dem Gelände nur ein Teilerfolg. „Bezahlbare“ Wohnungen bedeuten nach aktueller Senatspolitik Anfangsmieten von 6,50 Euro/qm nettokalt, das heißt über dem Berliner Durchschnitt. Nach 20 Jahren würden auch diese Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Ob die Gewerbemieter*innen nach aktuellen Planungen bleiben, die aufgebauten Existenzen also erhalten werden können, steht in den Sternen. Und eine zentrale Forderung nach einem Stadtteilzentrum auf dem Areal – einem „Kiezraum“ –, die Nachbar*innen und Initiativen im Beteiligungsprozess während der vorbereitenden Untersuchung mehrfach gestellt haben, wird mit Verweis auf die Zuständigkeit der BImA weiterhin verwehrt.

Die 100 %-Forderungen von Stadt von Unten – im April von einer großen Nachbarschaftsversammlung im Club Gretchen auf dem Areal übernommen – sind also noch lange nicht verwirklicht. Ihre Durchsetzung ist aber weiterhin möglich. Es gilt nun, den Druck zu erhöhen. Viele der Vorhaben, mit denen wir angetreten sind, sind nach wie vor uneingelöst. Doch wenn es gelingt, die Modellentwicklung basierend auf den Grundsätzen selbstverwaltet und kommunal, bezahlbar und dauerhaft abgesichert voranzubringen und in einen umfassenden Planungsprozess von unten zu überführen, und wenn es gelingt, den politischen Druck durch eine weitere Stärkung der vielfältigen Organisierung, durch eine weitere Aneignung des Geländes und durch eine Durchsetzung eines Stadtteilzentrums zu erhöhen, stehen die Chancen gut. Dabei ist die größte Herausforderung, sich nicht nur vom Abwehrkampf aufhalten zu lassen, sondern eigene Stadtvisionen zu produzieren – und durchzusetzen. Dafür müssen neue Wege gefunden werden, wie eine gemeinsame Organisierung mit von Verdrängung Betroffenen, an Wohn- oder Gewerbeprojekten interessierten und der Nachbarschaft erreicht werden kann, ohne sich von etablierten Beteiligungspraktiken einhegen zu lassen.

Stadt von Unten